ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ В ГЕРМАНИИ: СОВЕТЫ НОВИЧКАМ

Что лучше? Купить недвижимость в Германии или жить на съемной квартире? Хорошо, купить. А что надо знать перед покупкой, где искать дом/квартиру и как получить кредит? Наш корреспондент Ирина Рудницкая решила разобраться в основных моментах.

ЗАДАЧА №1 – ПРИНЯТЬ РЕШЕНИЕ

Практически у каждого, кто переехал на постоянное место жительства в Германию, рано или поздно возникает вопрос, покупать или не покупать здесь недвижимость. Основной аргумент, выступающий в пользу покупки жилья – это низкие процентные ставки на пользование кредитом. Аргумент, вызывающий сомнения – долгосрочность его выплаты. Обычно кредиты берутся на 20 и более лет.

Первым делом рекомендуем обратиться в банк. Потому что необходимо узнать, на какую сумму кредита вы можете рассчитывать. Вас попросят предоставить справки о ваших доходах и рассчитают примерную сумму, которую вы сможете выплачивать.

Для получения кредита нужно иметь документы на постоянное место проживания (Niederlassungserlaubnis).

А вот вносить первый взнос совсем не обязательно. Но будьте готовы, что услуги нотариуса, маклера, оформления бумаг вы должны оплатить сами. И суммы эти немалые.

Процентная ставка кредита на недвижимость зависит от того, сколько лет вы прожили в Германии, каков ваш доход, есть ли у вас собственный капитал, а также от того, имеет ли работу ваша «вторая половина», если кредит вы берете на семью. Есть специальные риэлторские фирмы, которые помогут подобрать банк и выберут самый оптимальный кредит. На данный момент процентная ставка может колебаться приблизительно от 0,8 % до 2 % годовых. Банк потребует от вас оформить дополнительную страховку на случай потери работоспособности, или же попросит предоставить все накопительные бумаги.

ИЩЕМ ЖИЛЬЕ СВОЕЙ МЕЧТЫ

Следующий шаг – поиск самой недвижимости или участка под застройку, если вы решили строить дом. Самые популярные сайты в Германии это immobilienscout24, immowelt, ну и, конечно, ebay.

Объявления о продаже недвижимости дают как частные лица, так и маклеры. С одной стороны, предпочтительнее совершать покупку через маклера, потому как проверку документов, поиск выгодного процента в банке и многие другие моменты при оформлении и заполнении бумаг, связь с нотариусом маклер возьмет на себя. Но, с другой стороны, маклер за свои услуги попросит в среднем от 4 до 6% от стоимости покупаемого объекта, и банковский кредит на нее не распространяется.

Когда желанный объект недвижимости найден, с владельцем все оговорено, и, казалось бы, остается всего полшага до переезда, выясняется, что радоваться еще рано. Оформление всех документов, подписание договора купли-продажи растягивается на несколько месяцев. Дела в Германии быстро не делаются. В среднем, от момента, когда вы нашли квартиру для покупки в интернете, и до момента, как вы откроете в нее дверь с чемоданами, проходит около 3-6 месяцев. И это при условии, что в квартире или доме на данный момент никто не живет.

ЧТО ЖДЕТ ХОЗЯИНА НЕДВИЖИМОСТИ В ГЕРМАНИИ

Купить вторичную недвижимость в Германии с живущими там жильцами – это самый тернистый путь к мечте. Квартиросъемщики защищены законом. Важную роль в защите играет Немецкий союз квартиросъемщиков (Deutscher Mieterbund), он объединяет в себе региональные союзы. Их по Германии более 200. Квартиросъемщиков защищают опытные адвокаты, и свыше 90% обращений решаются в пользу истца. Выселить человека из арендуемого им помещения очень непросто. Это возможно только при условии, если в жилье хочет въехать сам хозяин, и то не всегда. Есть так называемая, «социальная оговорка»: семьи с детьми, пенсионеров и инвалидов можно выселить только в одном случае – если они сами захотят съехать.

После заключения договора о купле-продаже, покупатель оплачивает разовый налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer) в размере 3,5-6,5% от общей стоимости. Далее собственники платят ежегодный налог на недвижимость (Grundsteuer), его коэффициент 0,35%. В среднем владельцы небольших квартир платят 100-300 евро в год.

Если вы покупаете квартиру, то должны учесть, что к расходам за вывоз мусора, страховку от пожара, уборку улицы и других обязательных платежей (Nebenkosten) добавятся еще около 100 евро в месяц на ремонт всего дома, замену окон или починку крыши. Эту сумму называют «резервы» (Rücklagen).

ФИНАНСОВАЯ ПОМОЩЬ СЕМЬЯМ С ДЕТЬМИ

С сентября 2018 года государство запустило программу помощи семьям (Baukindergeld) на покупку первого жилья некоммерческого назначения. Каждая семья, которая имеет хотя бы одного ребенка, и впервые покупает квартиру, дом или участок под застройку, для того чтобы там жить, имеет право получать на ребенка 1200 евро в год в течении 10 лет.

Проект скоро заканчивается. Чтобы получить эту поддержку, надо оформить сделку на покупку жилья до 31 марта 2021 года, а вселиться необходимо до 2023 года. Заполнить документы на Baukindergeld можно на странице банка Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).

Только около 20 % немцев живут в собственных домах и квартирах. Большинство предпочитает быть мобильными и снимать жилье.      

Текст: Ирина Рудницкая

Фото: © Gerd Altmann, Pixabay